Le lotissement est l’opération d’urbanisme qui consiste à diviser une unité foncière en plusieurs parcelles, destinées à être bâties. L’Administration contrôle cette opération au moyen de l’autorisation de lotir. Cinq principes président à la nouvelle réglementation de 1986 :
Simplifier la procédure pour les petits lotissements.
Considérer le lotissement comme une véritable opération d’urbanisme, menée par un lotisseur (dont 70% sont des géomètres !).
Faciliter sa réalisation en permettant la vente anticipée des lots.
Clarifier le rôle de l’Association Syndicale.
Distinguer les documents de droit public (Règlement) et de droit privé (Cahier des charges).
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LOTIR C’EST DIVISER POUR BATIR
Une circulaire de 1977 demande une étude préalable destinée à éclairer la collectivité publique sur l’opportunité et les modalités de l’opération, avec la participation évidente de la collectivité, des conseils techniques et des concessionnaires de réseaux. Une telle concertation ne peut qu’être bénéfique pour tous, en modifiant un projet mal ficelé, ou en éliminant une opération jugée inopportune.
A/ CHAMP D’APPLICATION
L’article R315-1 CU implique 5 conditions pour qu’il y ait lotissement :
1-PROPRIETE FONCIERE : comme pour le C.U, la division concerne une unité foncière, ensemble de parcelles cadastrales contiguës appartenant au même propriétaire.
2-CONSTRUCTION : le but de la division est l’implantation de bâtiments, que ce soit à usage d’habitation ou non, publiques ou privés. Les habitations légères de loisir, tentes, caravanes, mobil home, abris de jardin, ne sont pas considérés comme des bâtiments. L’implantation implique emprise au sol, ce qui exclut les surélévations ou réaménagement intérieur. Par contre, l’extension d’un bâtiment existant sera considérée comme une véritable implantation si elle est importante : l’adjonction d’une pièce échappe actuellement à cette considération.
3- DELAI DE 10 ANS : Il y a lotissement dès qu’on dépasse 2 lots (4 en cas de partage successoral ou acte assimilé, donation-partage, testament-partage…) sur une période de moins de 10 ans, que la division soit unique ou successive. Le délai de 10 ans régénère les terrains en de nouvelles unités foncières : il suffit donc de remonter 10 ans en arrière depuis la date du dernier acte notarié qui a constaté la division pour faire le décompte des détachements (=lots).
4-DIVISION FONCIERE : est considérée ici la division du sol et non celle de l’espace. Ne sont donc pas concernées par le lotissement les divisions entre
tréfonds et droit de superficie, les divisions en volumes.
Dans le cas d’un partage successoral, la revente immédiate des lots est permise sans pour autant requérir la procédure du lotissement : mais attention aux détachements qui auraient pu se produire avant le partage !
La copropriété horizontale n’est pas une division en pleine propriété. Mais en tant que division du sol en jouissance (division de droits à construire) , elle est soumise à l’autorisation de lotir (c’était auparavant un moyen de se soustraire à la réglementation !).
A noter que certaines divisions, Remembrement, ZAC, division d’un bâtiment en plusieurs lots (régime de la copropriété verticale), etc., ne sont pas soumises à l’autorisation de lotir. Elles sont gérées par d’autres autorisations d’urbanisme (CU…)
5-DETACHEMENTS : certains lots ne sont pas comptés au nombre de détachements :
TOUS LES LOTS ISSUS DE LA DIVISION NE SONT PAS FORCEMENT COMPTABILISES EN TANT QUE DETACHEMENTS !
TABLEAU DES DETACHEMENTS NON COMPTES
Terrain conservé par le propriétaire, non prévu pour la construction. (institution d’une servitude NON AEDIFICANDI…)
Terrain détaché au profit de la collectivité publique : expropriation, emplacement réservé, cession gratuite…
Terrain détaché pour être rattaché à une autre unité foncière contiguë.
Terrain bâti depuis moins de 10 ans qui ne sera pas lotissement si la division n’a pas pour objet d’implanter des bâtiments nouveaux.
Terrain bâti depuis plus de 10 ans, si les bâtiments ne sont pas destinés à être démolis ou à changer de destination dans les 10 ans à venir.
Sauf bâtiments en ruine !
Terrain à usage de passage commun : voie de desserte…
RETROACTIVITE : en cas de dénonciation de servitude non aedificandi avant 10 ans (cas n°1°, de démolition ou de changement de destination avant 10 ans (cas n°5), l’autorisation de lotir est alors requise pour ce seul lot : c’est le lotissement unilot ! Le dossier exigé ne concerne pas, heureusement, les autres lots, déjà construits ou non, selon le principe de la non rétroactivité de la loi.
ADMINISTRATIVEMENT, LE LOTISSEMENT UNILOT EXISTE !
Enfin, notons que le règlement du POS ou du PLU et le Règlement national RNU peuvent s’opposer à la réalisation d’un lotissement s’il provoque le mitage de l’espace communal.
POS, PLU ET RNU PEUVENT INTERDIRE TOUT LOTISSEMENT
B/ DEMANDE ET INSTRUCTION
1- Demande d’autorisation de lotir
La demande peut concerner soit toute l’unité foncière, soit une partie de celle-ci, le reste de la propriété ne formant pas un lot. La demande doit émaner du propriétaire, ou de son mandataire, ou d’une personne justifiant d’un titre habilitant à le faire : promesse de vente, bail à construction, bail emphytéotique… En cours de validité d’autorisation de lotir, le lotisseur peut changer : l’Administration transfère l’autorisation avec l’accord du propriétaire du terrain.
La demande comporte le formulaire dûment rempli, accompagné d’un dossier reproduit en plusieurs exemplaires, dont les pièces, obligatoires ou facultatives selon les cas, seront développées au prochain chapitre. Le point fondamental réside dans la non obligation de figer le découpage des lots : il suffit de préciser le nombre maximum de lots et la SHON maximale à y répartir.
LA PRATIQUE DU LOTISSEMENT A LA CARTE
FACILITE SA REALISATION
13 PIECES DU DOSSIER :
| DENOMINATION | OBJECTIF | EXIGENCE |
| NOTE DE PRESENTATION | Exposé simplifié des motifs de réalisation du lotissement | Obligatoire |
| PLAN DE SITUATION | Localisation du lotissement sur la commune | Obligatoire |
| PLAN DE L’ETAT ACTUEL | Etat existant du terrain, des équipements, des dessertes… | Obligatoire |
| PLAN DE COMPOSITION | Distinction des lots privatifs et des espaces collectifs. | Obligatoire Plan parcellaire facultatif |
| PROJET ARCHITECTURAL et PAYSAGER | Dispositions relatives à l’environnement et à la collecte des déchets. | Obligatoire à partir de 5 lots |
| PLAN DE L’ETAT ACTUEL | Règles publiques d’urbanisme | Facultatif A présenter s’il est plus contraignant que le POS. |
| PROGRAMME DES TRAVAUX | Caractéristiques des voies, implantation des équipements… | Obligatoire en cas d’équipements à réaliser. |
| COPIE DE L’AUTORISATION DE DEFRICHEMENT | Concerne les parcelles boisées. | Obligatoire pour défricher ou couper des arbres. |
| ETUDE D’IMPACT | Evaluation des conséquences du lotissement sur l’environnement. | Obligatoire pour les communes sans POS, si la SHON dépasse 3000 m2 |
| CONDITIONS ET MODALITES D’EXECUTION DES TRAVAUX. | indication des différentes phases de travaux. | Obligatoire si réalisation du lotissement par tranches. |
| ATTESTATION DE GARANTIE | garantie d’achèvement du lotissement par des organismes bancaires ou financiers. | Obligatoire si certains travaux sont différés. |
DOCUMENTS CONTRACTUELS
| STATUTS DE L’ASSOCIATION SYNDICALE | Gestion des équipements collectifs | Obligatoire en cas d’équipements et si le nombre de lots dépasse 5 |
| CAHIER DES CHARGES | Edicte les règles de droit privé. | Facultatif. A joindre pour information. |
La demande, établie en 5 exemplaires (parfois plus !) est déposée en mairie contre décharge ou postée contre accusé de réception. Le maire assure les transmissions nécessaires et la fait afficher dans les 15 jours, pendant toute la durée de l’instruction.
2- Instruction et décision
Comme pour le permis de construire, le dossier est instruit soit par les services techniques de la mairie ( ou de l’EPCI), soit par ceux de la DDE, confié par le préfet (commune sans POS, PLU ou Carte communale). Toute pièce manquante est signifiée sous 15 jours au demandeur. Consultations et avis font varier les délais d’instruction :
LE DELAI NORMAL D’INSTRUCTION EST DE 3 MOIS
Ce délai est porté à 5 mois en cas de nécessité d’enquête publique (SHON>5000 m2 dans les communes sans POS, PLU ou Carte communale ou PLU), ou pour consultations particulières. En cas de sursis à statuer, celui-ci ne peut excéder 2 ans.
3- Autorisation de lotir
DECISION : Elle doit être prise dans les délais notifiés au lotisseur, faute de quoi ce dernier peut saisir l’autorité compétente par lettre recommandée. Si aucune décision n’est notifiée dans le délai d’un mois, le demandeur peut se prévaloir d’une autorisation tacite.
L’AUTORISATION DE LOTIR PEUT ETRE TACITE
ARRETE DE LOTISSEMENT : l’autorisation de lotir est délivrée sous forme d’arrêté, municipal ou préfectoral, soumis à la publicité foncière, à la Conservation des Hypothèques, et affiché en mairie au moins 2 mois, et sur le terrain, pendant toute la durée du chantier (panneau réglementaire bien visible).
DELAI DE VALIDITE : le lotissement doit commencer dans les 18 mois et être achevé dans les 3 ans qui suivent la date de l’arrêté, faute de rendre l’autorisation de lotir caduque. L’achèvement du lotissement est constaté par un certificat d’achèvement des travaux.
AUCUNE PROROGATION N’EST POSSIBLE
AUCUN délai n’est prévu pour la vente des lots, ni pour leur construction (sauf s’il figure au cahier des charges).
TRANSFERT : Comme pour le permis de construire, le transfert d’autorisation est réalisable pendant le délai de validité. Les droits acquis à construire sur les lots sont maintenus pour 5 ans à compter de la date d’achèvement du lotissement.
C/ MODIFICATIONS DU LOTISSEMENT
Les documents modifiables, en tout ou partie, sont essentiellement : l’arrêté de lotir, le règlement, le plan parcellaire, le cahier des charges. Les statuts de l’association syndicale ne peuvent d’ailleurs être modifiés que par les règles qui y sont fixées. Les changements courants portent sur :
Le périmètre du lotissement : la réduction est considérée comme une modification tandis qu’une extension peut faire l’objet d’un nouvel arrêté !
Les limites parcellaires : la rectification des limites d’un lot est une modification si le conservateur des Hypothèques exige, pour la publication, un nouvel arrêté.
Réunion des lots : l’implantation d’un bâtiment unique sur deux lots réunis n’est pas une modification si le cahier des charges ne l’interdit pas.
Subdivision de lots : il y a modification si elle ne génère que 2 nouveaux lots.
Sinon il convient de demander une nouvelle autorisation de lotir pour le sous-lotissement (ou micro-lotissement). La superficie des nouveaux lots ne doit pas être inférieure à la surface minimale imposée dans le règlement.
TOUTE MODIFICATION EXIGE LA DOUBL MAJORITE DES COLOTIS
La double majorité consiste en un vote des 2/3 des colotis qui possèdent les 3/4 des surfaces de lots, ou inversement. La modification est entérinée par un arrêté modificatif délivré par l’autorité compétente.
Règlement du lotissement et POS ou PLU.
MISE EN CONCORDANCE : en cas d’approbation d’un POS ou PLU postérieurement à l’autorisation d’un lotissement, l’Administration peut imposer la mise en harmonie des règlement du lotissement et du POS ou PLU après enquête publique et délibération du conseil municipal.
MAINTIEN DU REGLEMENT : Dans les communes dotées d’un POS ou PLU, le règlement de lotissement devient caduc 10 ans après la date de l’autorisation de lotir. Il peut cependant être maintenu si la double majorité des colotis le votent, et à condition que la commune ne s’y oppose pas comme au paragraphe précédent.
CAHIER DES CHARGES : Désormais, plus aucune règle d’urbanisme ne pourra être incorporée au cahier des charges sans l’avis des colotis. Les vieux cahiers des charges seront abandonnés sauf avis contraire des colotis et à la condition que les règles d’urbanisme y inscrites soient plus contraignantes que les règles en vigueur.
D/ AUTRES OPERATIONS D’URBANISME
Il existe bien d’autres opérations d’urbanisme. Nous examinons ci-après les Associations Foncières Urbaines (AFU) et les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).
1- Associations foncières urbaines AFU
Le remembrement a pour objectif de mettre fin à une mauvaise division des terrains, peu propice à leur utilisation rationnelle. Ce remembrement peut être aussi bien rural (c’est le plus connu) qu’urbain. La mise en application d’un POS peut passer par le remembrement urbain, nouveau découpage assorti à de nouveaux tracés de voies.
A cet effet, une association foncière peut être constituée par des intéressés unanimes, autorisée à la demande des 2/3 des propriétaires qui détiennent les 2/3 de la superficie du périmètre concerné, ou imposée par l’autorité administrative, à défaut d’accord amiable entre propriétaires.
L’AFU établit ensuite soit un projet de remembrement, soit un groupement parcellaire soit un projet de restauration immobilière et le soumet aux autorités compétentes qui prononcent le transfert des propriétés ou l’attribution des parts de société.
2- Zone d’aménagement concerté ZAC
La ZAC a pour objectif l’aménagement de terrains, nus ou déjà bâtis, en vue de réaliser des constructions à usage d’habitation, de commerce ou d’industrie, de services, et des équipements collectifs, privés ou publics.
Créée à l’initiative d’une collectivité publique ou d’un établissement public y ayant vocation (EPCI, HLM…), elle peut être confiée ensuite à un aménageur privé. Dans les communes dotées d’un POS ou d’un PLU, la ZAC ne peut être créée qu’à l’intérieur d’une zone U ou NA.(POS) et U ou AB (PLU)
LA ZAC EST UN MODE DE PRODUCTION (SURTOUT EN CAS
D’URGENCE) DE TERRAINS EQUIPES
La mise en oeuvre d’une ZAC passe d’abord par un dossier de création puis par un dossier de réalisation, les deux étant de l’initiative de la personne publique intéressée.
- Rapport de présentation
- Plans de situation et de périmètre
- Mode de réalisation (par convention publique ou régie directe)
- Mode de contribution (TLE…)
- Indication du programme de construction.
REMARQUE : Depuis la loi SRU, les règles d’urbanisme applicables à la ZAC seront désormais contenues dans les PLU, qui peuvent prévoir des dispositions spécifiques :
• Préciser les voies de circulation et les espaces publics.
• Préciser les ouvrages publics et les espaces verts.
• Préciser la SHON de chaque îlot.
La création est entérinée par délibération du Conseil Municipal ou par arrêté préfectoral, avec publicité de 1 mois. Les propriétaires touchés bénéficient d’un droit de délaissement pour obliger la personne publique bénéficiaire à acquérir les terrains dans le délai d’1 an.
Le programme des équipements publics à réaliser.
Les modalités prévisionnelles de financement.
Lorsque l’initiateur de la ZAC est la commune, une procédure simplifiée de création-réalisation peut être achevée dans les 5 mois L’achèvement de la ZAC est constaté lorsque le programme d’équipements publics est exécuté et lorsque la convention d’aménagement a pris fin.
3- Permis groupés
L’article R421-7-1 prévoit que la demande de permis de construire peut porter « sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne, physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division. »
UNE SEULE PERSONNE DEMANDE LES PERMIS DE CONSTRUIRE.
Les cas les plus fréquents sont les suivants :
a/ Vente de maisons individuelles groupées :
Toutes les maisons individuelles sont vendues en pleine propriété, terrain compris, par une même personne ou une même société.
b/ Vente de maisons individuelles groupées + collectif
La vente des maisons individuelles en pleine propriété, terrain compris et la vente d’appartements d’un immeuble collectif régi par le statut de la copropriété forme une opération réalisée par une même personne ou une même société.
c/ Réalisation de plusieurs unités de copropriétés ;
Ensemble des opérations réalisées par une même personne ou une même société.
DOSSIER A CONSTITUER :
Le dossier est un dossier très allégé comparé à celui du lotissement. On exige « une note exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement et la qualité de l’architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l’opération projetée »
S’il existe des équipements communs, les statuts de l’association syndicale doivent être joints à la demande de permis et l’engagement de la créer.
Les constructeurs indiviseurs doivent obtenir, avant le commencement des travaux, le permis spécial valant autorisation de division.
DEMANDE D’AUTORISATION DE LOTIR
Aperçu du document en ligne
Télécharger : Le lotissement
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